Die Abschaffung des Eigenmietwerts kommt definitiv: Ab dem 1. Januar 2029 wird der fiktive Mietwert von selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert. Die Übergangsfrist endet am 31. Dezember 2028 – was das für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet, von Schuldzinsen über Ferienwohnungen bis zur Steuererklärung 2029.

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Inkrafttreten der Abschaffung: 1. Januar 2029 · Übergangsfrist: bis Ende 2028 · Zustimmung in der Volksabstimmung: 57,73 % Ja · Betroffene: Eigentümer selbstgenutzter Wohnliegenschaften · Wegfall Schuldzinsabzug: ja · Wegfall Unterhaltskostenabzug: ja

Kurzüberblick

1Bestätigte Fakten
2Was unklar ist
  • Die kantonale Umsetzung der Reform und die Folgen für Zweitwohnungssteuern sind noch offen (cash.ch (Finanzportal))
3Zeitleisten-Signal
4Wie es weitergeht

Sieben Kennzahlen, ein Muster: Die Reform entlastet Eigentümer ohne grosse Hypothek – und beendet den Steuervorteil der Fremdfinanzierung.

Kennzahl Wert
Abschaffung beschlossen Ja, mit 57,73 % in der Volksabstimmung 2025 (HEV Schweiz (Hauseigentümerverband))
Zeitplan Inkrafttreten am 1. Januar 2029, Übergangsfrist bis Ende 2028
Wegfall Schuldzinsabzug Ja, ab 2029 für selbstgenutzte Immobilien (MLL News (Wirtschaftskanzlei))
Wegfall Unterhaltskostenabzug Ja, ab 2029 für selbstgenutzte Immobilien (UBS (Schweizer Grossbank))
Geltungsbereich Selbstgenutzte Haupt- und Zweitwohnungen (cash.ch (Finanzportal))
Besteuerung in der Übergangsfrist Eigenmietwert bleibt steuerpflichtig, Abzüge bleiben möglich
Schuldzinsen bei vermieteten Liegenschaften Weiterhin im Verhältnis zum Privatvermögen abziehbar

Das zeigt der Systemwechsel in seiner ganzen Tragweite: Wer ab 2029 kein fiktives Einkommen mehr versteuern muss, darf auch die realen Kosten nicht mehr abziehen – genau diese Symmetrie steht im Zentrum der Reform.

Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz abgeschafft?

Der Zeitplan steht seit dem 1. April 2026. An diesem Tag hat der Bundesrat beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Ab der Steuerperiode 2029 wird kein Eigenmietwert mehr versteuert.

Ab wann gilt die Abschaffung im Kanton Bern?

Der Haken

Die Abschaffung gilt schweizweit per 1. Januar 2029 – die Kantone setzen die Reform aber in ihren eigenen Steuergesetzen um. Deshalb können Detailfragen im Kanton Bern anders beantwortet werden als etwa im Kanton Zürich.

Für die Besteuerung des Eigenmietwerts selbst gibt der Bundesrat den Takt vor: Der fiktive Mietwert entfällt ab 2029 bei Bund und Kantonen gleichermassen. Wie hoch die übrigen Steuern auf der Liegenschaft ausfallen, bleibt dagegen Sache der Kantone und Gemeinden.

Gibt es eine Übergangsfrist?

  • Die Übergangsfrist läuft bis Ende 2028.
  • Der Eigenmietwert bleibt als Einkommen steuerpflichtig, Abzüge bleiben möglich (Raiffeisen Schweiz (Genossenschaftsbank))
  • Schuldzinsen, Unterhaltskosten sowie energiesparende und umweltschonende Massnahmen bleiben bis dahin abziehbar.

Das heisst konkret: Die Steuererklärung 2028 wird noch nach dem alten System erstellt, die Steuererklärung 2029 nach dem neuen. Wer eine Liegenschaft besitzt, hat also noch drei Steuerperioden Zeit, um die Finanzierung anzupassen.

Der Zeitrahmen ist damit klar und zugleich knapp: Wer den Schuldzinsabzug in der bisherigen Form nutzen will, muss die Hypothek noch vor Ende 2028 im alten System planen. Ab 2029 gilt eine neue Rechnung.

Welche Nachteile hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Die Abschaffung klingt nach reiner Entlastung – ist sie aber nicht. Wer die Reform nur auf der Ertragsseite betrachtet, übersieht, dass gleichzeitig zentrale Abzugsposten verschwinden.

Welche Abzugsmöglichkeiten fallen weg?

  • Schuldzinsen für Hypotheken auf selbstgenutztem Wohneigentum: ab 2029 nicht mehr abziehbar.
  • Unterhaltskosten für die selbstgenutzte Liegenschaft: ab 2029 nicht mehr abziehbar.
  • Wert erhaltende Investitionen sowie energiesparende und umweltschonende Massnahmen: nach der Übergangsfrist ebenfalls nicht mehr abziehbar.

Der Wegfall trifft nicht alle Eigentümer gleich. Wer seine Immobilie mit einer hohen Hypothek finanziert, hat bisher den Schuldzinsabzug als regelmässige Steuerersparnis einkalkuliert – diese Ersparnis ersetzt die Reform nicht, sie streicht sie.

Wer ist von den Nachteilen am meisten betroffen?

Der Kernpunkt

Je höher die Hypothek, desto grösser der Verlust. Bisher senkte der Schuldzinsabzug das steuerbare Einkommen spürbar; ohne diesen Abzug steigt für hoch verschuldete Eigentümer die jährliche Steuerlast.

Besonders betroffen sind Eigentümer, die ihre Liegenschaft erst in den letzten Jahren erworben haben – in der Regel mit hohem Fremdkapitalanteil. Für sie war der Schuldzinsabzug oft ein zentraler Baustein der Finanzierungsrechnung.

Der Systemwechsel ist ein Tausch: weniger Steuer auf fiktivem Einkommen gegen weniger Abzüge für reale Kosten. Für hoch verschuldete Eigentümer fällt dieser Tausch negativ aus – die verbleibende Zeit bis Ende 2028 ist die letzte Chance, die Finanzierung neu zu ordnen.

Fazit: Der Systemwechsel entlastet schuldenfreie Eigentümer, belastet aber hoch verschuldete. Für alle mit grosser Hypothek gilt: vor 2029 die Steuerplanung neu aufstellen.

Kann ich Schuldzinsen nach der Abschaffung des Eigenmietwerts abziehen?

Die kurze Antwort lautet: Nein – zumindest nicht für das selbstgenutzte Eigenheim. Nach dem Systemwechsel sind Schuldzinsen bei selbstbewohntem Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar.

Wie wirkt sich die Abschaffung auf bestehende Hypotheken aus?

  • Bestehende Hypotheken sind direkt betroffen – eine Übergangsregelung, die den Schuldzinsabzug über 2028 hinaus verlängert, ist nicht vorgesehen.
  • Schuldzinsen für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleiben abziehbar, allerdings nur noch im Verhältnis dieser Liegenschaften zum gesamten Privatvermögen.
  • Für Ersterwerbende ist ein Abzug geplant: laut Raiffeisen in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf einer selbstbewohnten Immobilie.

Die sogenannte quotal-restriktive Methode bedeutet: Wer eine Liegenschaft vermietet und zugleich privat verschuldet ist, darf Schuldzinsen künftig nur noch im Umfang des auf die vermietete Liegenschaft entfallenden Fremdkapitals abziehen.

Gibt es eine Übergangsregelung für Schuldzinsen?

Was zu beobachten ist

Der Ersterwerbsabzug ist die einzige geplante Ausnahme für Selbstnutzer. Wie hoch er ausfällt und wie lange er genau gilt, ist noch nicht abschliessend geregelt.

UBS nennt für Ersterwerbende im ersten Jahr nach dem Erwerb maximal 10’000 Franken Schuldzinsenabzug für Verheiratete beziehungsweise 5.000 Franken für Nichtverheiratete. Raiffeisen spricht von zehn Jahren als möglichem Zeitraum. Die Detailregeln werden sich erst in der kantonalen Umsetzung zeigen.

Die entscheidende Frage für Eigentümer ist nicht, ob der Eigenmietwert wegfällt, sondern wie die Finanzierung künftig besteuert wird. Wer eine Hypothek aufnimmt oder verlängert, sollte die Konditionen nicht mehr am alten Steuervorteil messen.

Muss der Eigenmietwert einer Zweitwohnung versteuert werden?

Ja, bis Ende 2028 – und danach nicht mehr. Die Reform gilt ausdrücklich auch für Zweitwohnungen, die selbst genutzt werden. Wer ein Ferienhaus besitzt, muss ab 2029 keinen fiktiven Mietwert mehr versteuern.

Wie beeinflusst die Zweitwohnsitzsteuer das Bild?

  • Selbstgenutzte Zweitwohnungen: Der Eigenmietwert entfällt ab 2029 – die Zweitwohnungssteuer bleibt als kommunale Abgabe bestehen (cash.ch (Finanzportal))
  • Nicht selbstgenutzte Zweitwohnungen wie vermietete Ferienhäuser: keine Änderung durch die Reform – Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Kosten abziehbar.
  • Die Höhe der Zweitwohnssteuer richtet sich nach Wert, Lage und Nutzung der Liegenschaft und wird von der Gemeinde festgesetzt.

Der Haken: Die beiden Abgaben werden häufig verwechselt. Der Eigenmietwert ist eine Steuer auf einen fiktiven Ertrag; die Zweitwohnungssteuer ist eine echte Abgabe der Gemeinde – nur der Eigenmietwert verschwindet.

Wer muss keine Zweitwohnungssteuer zahlen?

Der Kernentscheid

Wer die Zweitwohnungssteuer umgeht, indem er den Hauptwohnsitz verlegt, tauscht eine Abgabe gegen eine neue: Die neue Wohngemeinde besteuert dann das gesamte Einkommen inklusive der bisherigen Hauptwohnung.

Ob und in welcher Höhe die Abgabe erhoben wird, regelt das kommunale Gesetz. Viele Gemeinden kennen Ausnahmen oder reduzierte Ansätze – wer konkret plant, sollte die örtlichen Reglemente prüfen.

Fazit für Zweitwohnungsbesitzer: Für selbstgenutzte Zweitwohnungen fällt der Eigenmietwert ab 2029, aber auch die Abzüge. Wer eine Ferienwohnung hoch finanziert hat, muss die neue Belastung einplanen.

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Die Reform hat klare Gewinner – und ebenso klare Verlierer. Die Trennlinie verläuft entlang der Höhe der Hypothek.

Profitieren Eigentümer ohne Hypothek?

  • Eigentümer ohne Schulden verlieren keine Abzüge, profitieren aber voll von der Streichung des fiktiven Einkommens.
  • Je tiefer der Hypothekarzins, desto kleiner der Verlust beim Schuldzinsalzug und desto grösser der Nettoeffekt.
  • Wer seine Liegenschaft abbezahlt hat, spart ab 2029 Steuern, ohne eine Gegenrechnung fürchten zu müssen.

Besonders deutlich entlastet die Reform Eigentümer ohne Hypothek. Das sind häufig Rentnerinnen und Rentner – eine wichtige Zielgruppe, deren Blick auf die eigenen Finanzen auch die aktuellen AHV-Beträge einschliessen sollte: AHV-Rente 2025 Tabelle: Alle Beträge im Überblick.

Was ist mit Eigentümern von Zweitwohnungen?

Das ist entscheidend

Zweitwohnungsbesitzer erleben die Reform doppelt: als Entlastung beim Eigenmietwert und als Wegfall der Abzüge. Wer die Zweitwohnung selbst nutzt und abbezahlt hat, profitiert; wer sie hoch finanziert hat, verliert den wertvollen Abzug.

Vermieter von Zweitwohnungen bleiben vom Systemwechsel weitgehend unberührt. Für sie gelten weiterhin die Regeln für gewerbliche Liegenschaften: Einnahmen werden besteuert, Schuldzinsen und Unterhalt bleiben abziehbar.

Die Reform wirkt wie eine steuerliche Entschuldungsprämie: Wer die Immobilie ohne Fremdkapital trägt, wird belohnt; wer auf Kredit baut, muss die Rechnung neu machen. Der Vorteil der Abschaffung gehört nicht allen gleichermassen.

Welche Kosten kann man für eine Zweitwohnung steuerlich absetzen?

Nach der Reform ändert sich nicht nur die Frage des Eigenmietwerts, sondern auch die der abziehbaren Kosten. Für selbstgenutzte Zweitwohnungen gilt künftig dasselbe Prinzip wie für die Hauptwohnung: keine Besteuerung des Mietwerts, aber auch keine Abzüge.

Wie kann ich die Zweitwohnungssteuer vermeiden?

Der Haken dabei

Wer die Zweitwohnungsteuer umgeht, indem er den Hauptwohnsitz verlegt, tauscht eine Abgabe gegen eine andere. Die neue Wohngemeinde besteuert dann das gesamte Einkommen inklusive der bisherigen Hauptwohnung – ein nur scheinbarer Tausch.

Für vermietete Zweitwohnungen bleibt es dagegen beim bisherigen System: Unterhaltskosten, Schuldzinsen und Versicherungen können als Liegenschaftsaufwand geltend gemacht werden. Genau hier liegt der Unterscheid zwischen selbstgenutzten und vermieteren Ferienobjekten.

Muss ich meinen Zweitwohnsitz in der Steuererklärung angeben?

  • Ja, der Zweitwohnsitz bleibt deklarationspflichtig – auch wenn ab 2029 kein Eigenmietwert mehr auszuweisen ist.
  • Bis Ende 2028 tragen Eigentümer den Eigenmietwert der Zweitwohnung weiterhin als Einkommen ein.
  • Ab 2029 entfällt die Zeile für den Eigenmietwert; Unterhaltskosten sind dann nicht mehr absetzbar.

Ob sich eine Zweitwohnung nach 2029 noch lohnt, hängt an einer einzigen Frage: Wird sie selbst genutzt oder vermietet? Selbstnutzer verlieren die Abzüge, Vermieter behalten sie – und genau auf diese Entscheidung müssen Eigentümer ihre Planung ausrichten.

Die Positionen lassen sich in klare Vor- und Nachteile fassen:

Vorteile

  • Keine Steuer auf den fiktiven Mietwert ab 2029.
  • Entlastung für Eigentümer mit tiefer oder keiner Hypothek.
  • Weniger formaler Aufwand bei der Steuererklärung für selbstgenutztes Wohneigentum.
  • Reform gilt auch für selbstgenutzte Zweitwohnungen.

Nachteile

  • Schuldzinsabzug fällt für selbstgenutzte Immobilien weg.
  • Unterhaltskosten sind nicht mehr abziehbar.
  • Eigentümer mit hohen Hypotheken verlieren bedeutende Steuervorteile.
  • Zweitwohnungssteuer bleibt als kommunale Abgabe bestehen.

Die Bilanz hängt an der eigenen Hypothek – nicht an der Reform selbst. Ohne Fremdkapital trägt man eine spürbare Entlastung davon; mit hohen Schulden muss man gegenrechnen.

Die wichtigsten Etappen bis 2029

Der Fahrplan der Abschaffung im Überblick:

Wer die Übergangsfrist noch für die Steuerplanung nutzen will, hat bis Ende 2028 Zeit – danach greift das neue System.

Was feststeht – und was noch unklar ist

Die Reform ist beschlossen, aber nicht alle Details sind geklärt. Ein Überblick über die gesicherten Punkte und offenen Baustellen:

Bestätigte Fakten

  • Die Abschaffung gilt ab dem 1. Januar 2029.
  • Der Schuldzinsabzug entfällt für selbstgenutzte Immobilien.
  • Der Unterhaltskostenabzug entfällt für selbstgenutzte Immobilien.
  • Die Volksabstimmung 2025 ergab 57,73 % Ja-Stimmen.

Was unklar bleibt

  • Wie die Kantone die Reform konkret umsetzen – etwa beim Ersterwerbsabzug.
  • Ob sich für bestehende hohe Hypotheken Sonderlösungen in einzelnen Kantonen ergeben.
  • Wie sich die Abschaffung auf Gemeinden mit Zweitwohnungssteuern auswirkt.
  • Ob es zu Anpassungen bei den kantonalen Steuersätzen kommt, um Mindereinnahmen auszugleichen.

Die offenen Punkte sind nicht akademisch: Sie entscheiden darüber, ob die Reform für den Einzelnen eine Entlastung oder eine Mehrbelastung wird.

Stimmen zur Reform

Drei Positionen zeigen, wie unterschiedlich der Systemwechsel eingeordnet wird:

Der Bundesrat setzt die Reform der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln.

– Bundesrat, Medienmitteilung vom 1. April 2026

Die Reform wurde nach der Volksabstimmung vom 28. September 2025 auf 2029 terminiert – obwohl ein früheres Inkrafttreten zuvor diskutiert worden war.

– HEV Schweiz, Politikum Eigenmietwert

Während der Übergangsfrist bis Ende 2028 bleiben Schuldzinsen, Unterhaltskosten sowie energiesparende und umweltschonende Massnahmen abziehbar.

– Raiffeisen Schweiz, Ratgeber Wohneigentum

Die Positionen zeigen: Der Systemwechsel ist politisch gewollt, steuerlich umstritten – und die Bewertung hängt stark vom Ausgangspunkt ab.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist einer der grössten Einschnitte in der Schweizer Wohneigentumsbesteuerung. Die klare Botschaft: Staatliche Privilegien für Fremdfinanzierung enden, die Entlastung kommt schuldenfreien Eigentümern zugute. Für Eigentümer mit hoher Hypothek ist die Entscheidung klar – entweder die Finanzierung bis Ende 2028 umschichten oder sich ab 2029 auf eine höhere jährliche Steuerlast einzustellen.

Antworten auf häufige Fragen

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietwert, den Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften bis Ende 2028 als Einkommen versteuern. Ab 2029 entfällt er; zugleich fallen die bisherigen Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt weg.

Betrifft die Abschaffung auch vermietete Immobilien?

Nein. Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt das bisherige System: Mieteinnahmen sind steuerbar, Unterhaltskosten und Schuldzinsen bleiben abziehbar.

Kann ich nach 2029 noch Hypothekarzinsen absetzen?

Für selbstgenutztes Wohneigentum nicht mehr. Ausnahmen gelten für Schuldinsen auf vermietete oder verpachtete Liegenschaften sowie für den geplanten Ersterwerbsabzug.

Wie wirkt sich die Abschaffung auf meine Steuererklärung 2029 aus?

Ab 2029 entfällt die Zeile für den Eigenmietwert. Gleichzeitig streichen die Behörden die Abzüge für Schuldinsen und Unterhalt bei selbstgenutzen Liegenschaften.

Gibt es eine Kompensation für den verlorenen Abzug?

Eine zusätzliche finanzielle Ausgleich ist nicht vorgesehen. Die Entlastung besteht in der Streichung des fiktiven Einkommens selbst – kein Ausgleich für die verlorenen Abzüge.

Welche Kantone haben bereits Änderungen angekündigt?

Konkrete Umsetzungspläne der Kantone waren Anfang 2026 noch nicht flächendeckend. Die Reform lässt den Kantonen Spielraum, etwa hinsichtlich des Ersterwerbsabzugs.

Weiterführende Themen


Weitere Quellen

raiffeisen.ch, swissresidencegroup.ch, srf.ch, hauskauf.ch, de.wikipedia.org, srf.ch